Что происходит на рынке земли, который недавно заработал

Земельный рынок вроде бы и заработал, но пока не так много сделок. Владелец фермерского хозяйства "Ива" (Одесская область) Артем Табалов за полтора месяца с момента открытия рынка так и не смог купить землю. "Хотел оформить в собственность два участка. Объездил нескольких нотариусов в Одессе - никто не берется за такие сделки. Говорят, приходите позже.

Якобы какие-то сложности с Госгеокадастром, хотя, может, просто решили взять паузу, присмотреться - рынок новый, внимания, в том числе со стороны властей, к нему много. Никто не хочет оказаться крайним", - говорит Табалов. 

Но "на паузе" сейчас не только нотариусы. 

"В продаже пока очень мало земли, по крайней мере в нашем регионе", - добавил Табалов.

"На рынке - полный штиль", — подтверждает руководитель аграрного предприятия "Злато Таврии" (Херсонская область) Игорь Йосипенко.

То есть получается, что селяне пока не спешат продавать землю. 

На самом деле все намного сложнее.

Как рассказал нам глава Ассоциации собственников Сергей Кулешов, ежедневно в ассоциацию обращается, минимум, 50 землевладельцев, которые сталкиваются с проблемами при продаже земли. 

"Не знаю, изначально была такая задумка или так совпало, но в аккурат с начала открытия рынка земли заработал новый сервис Фонда госимущества по оценке. О нем уже ходят легенды - как оценивают недвижимость в разы больше реальной стоимости. Но по земле там особенно все жестко. У меня есть участок в 2 гектара, который я в свое время купил как землю под ОСГ (личное сельское хозяйство. На такие земли не распространялся мораторий - Ред.) по 2 тысячи долларов за гектар. То есть общий ценник - 4 тысячи долларов, или по нынешнему курсу меньше 110 тысяч гривен. Так вот система оценила его в 27 миллионов гривен, и получается, чтобы продать участок, мне нужно заплатить налогов больше 70 тысяч. Понятно, что продавать я не буду. Какой смысл отдать землю практически на налоги государству", - говорит  Кулешов.

По словам главы Союза украинского селянства Ивана Томича, с открытием рынка земельный кадастр фактически остался "дырявым" - многие паи не получили кадарстровых номеров, их нужно дооформлять, а это время и деньги. На дополнительные платежи с собственников требуют до 400 долларов на гектар, а такие деньги есть не у всех. Этим уже пользуются многочисленные посредники, которые ездят по селам с "выгодными предложениями" для пайщиков.

"Предлагают скупать землю за полцены. Якобы по доверенности возьмут на себя всю бюрократическую волокиту и доплаты. И многие люди соглашаются. На рынке сейчас идет обкатка разного рода схем, в том числе с участием криминала, заинтересованного в легализации средств. Но власти пока проблем не видят. Хотя к осени, если ничего не изменится, селяне уже выйдут на улицы, ведь они поставлены в такие условия, что могут продать землю разве что за копейки", — говорит Томич.

"Страна" разбиралась, как работает рынок земли в Украине.

Рынок открылся, но не заработал

Мы уже писали, на каких условиях открылся рынок земли с 1 июля, а также о прогнозах и "страшилках" этого рынка. Эксперты опасались, что у селян начнут скупать земли за бесценок, в ход пойдут разного рода схемы и аферы.

Но с 1 июля власти едва ли не каждый день успокаивали общественность. Мол, смотрите, рынок открылся, а никакого коллапса нет, все идет по плану и спокойно. 

Впрочем, на самом деле не все так просто.

По данным Минагрополитики, на 16 августа в Украине было заключено чуть больше 7 тысяч сделок купли-продажи земли. Общая площадь угодий, которые сменили собственников - 14,8 тысячи гектаров. Больше всего сделок зарегистрировали в Полтавской (около 1,8 тысячи гектаров), Харьковской (1,7 тысячи), Днепропетровской (1,2 тысячи) областях. 

Экспертов цифры по рынку земли, которому прочили бум после запуска, откровенно разочаровали.

"Это очень мало. Для сравнения: аграрные хозяйства средней руки имеют земельные банки по 50-60 тысяч гектаров, а крупные - от 100-150 тысяч. То есть то, что переоформили официально с запуском рынка, - это капля в море", - говорит глава Экономического дискуссионного клуба Олег Пендзин.

"При таких темпах в годовом измерении в первый год после запуска рынка собственник поменяет 0,3% распаеванной земли. Это очень мало. В соседних странах в первый год открытия рынка этот показатель составлял от 3% до 15%", - добавил Томич.

Кроме того, по его словам, в статистику Минагрополитики попали все сделки по сельхозземле. В том числе те, что и ранее были разрешены, - скажем, по земле под личным сельским хозяйством (по бесплатным 2 гектарам), садовым участкам и др.

"Элементарный анализ статистики показывает, что продается в основном по 2 гектара. Это не паи, последние в Украине составляют порядка 4 гектар. То есть фактически рынок земли в обещанном формате так и не запустился. Скажу больше: если бы мораторий продлили, продаж земли сейчас было бы даже больше, чем с "рынком", - говорит Томич.

Тот факт, что покупать на селе особо нечего, подтверждают и сами аграрии.

"Предложение очень скромное, владельцы паев не спешат продавать", - говорит фермер из Одесской области Артем Табалов.

О "паузе" на рынке нам рассказали также глава агропредприятия "Злато Таврии" Игорь Йосипенко из Херсонской области, владелец харьковской оценочной компании "Дельта-Консалтинг" Роман Рябов, руководитель профильной Ассоциации землевладельцев Сергей Кулешов и другие. Эксперты в один голос твердят: полноценного запуска рынка пока так и не произошло.

Доплата по 400 долларов, бунт нотариусов и фокусы с оценкой

Причин, по которым рынок земли в Украине запускается со скрипом, несколько.

Первая — техническая. По словам Томича, многие селяне обнаружили, что их паи для рыночной продажи не годятся.

"Основная распаевка происходила до 2005 года, тогда как в Госреестре есть упорядоченная информация по земле с 2005 года. По большинству паев есть какие-то недочеты - то границы не оформлены, то с номером накладка, а то и вовсе земля нигде не числится. То есть нужно оформлять заново, а это время и деньги", - говорит Томич.

По его словам, в среднем в правильное оформление нужно вложить порядка 400 долларов на гектар земли, и это только официальные платежи. Если же попытаться "ускорить" процесс, то будет еще дороже.

Но 400 долларов — это на некоторых участках до 30-50% их рыночной стоимости. Да и особых денег у селян на доплаты нет. Поэтому многие решили повременить с продажей.

Некоторые аграрии ждут, пока взлетят ценники на их участки.  

Напомним: по закону землю можно продавать не дешевле нормативно-денежной оценки, которая разнится от региона к региону. На 1 августа средняя цена, которая фигурирует в сделках, — 26,8 тысячи гривен, что фактически соответствует нормативной оценке. Но намного ниже 40 тысяч гривен за гектар, которые накануне профильное министерство обещало рынку.

Как рассказывает Роман Рябов, по Харьковской области ценник с открытием рынка немного вырос, и в среднем землю сейчас продают по цене до 2 тысяч долларов за гектар. Но дела это особо не меняет - сделок намного меньше, чем ожидалось.

Вторая причина, по которой рынок земли забуксовал на старте, — "бунт нотариусов".

"Я оббегал несколько нотариусов, которые бы взялись оформить сделку по земле, но пока таких в Одессе не нашел. Все отказываются, ссылаясь на сложности с доступом к информации к Госгеокадарстру", - рассказал нам Артем Табалов.

По словам Сергея Кулешова, такие проблемы сейчас - по всей стране.

"Во многих райцентрах с населением до 50 тысяч человек нет ни одного нотариуса, готового взяться за оформление сделок по земле. Людям приходится ехать в областные центры, там попроще", - говорит он.

Роман Рябов пояснил, что случился банальный сбой на уровне Госгеокадастра, и в итоге разрешения на подключение к системе получили не все нотариусы, которые подавали заявки. По данным Минагрополитики, всего заявки на доступ к системе подало порядка 5,2 тысячи нотариусов, и около 4,6 тысяч согласовано. Еще 600 нотариусов получили отказы.

Тем не менее вал отказов, по официальным данным, не настолько большой, чтобы заблокировать рынок земли.

Как рассказывают сами нотариусы, они пока решили присмотреться к новому рынку.

"Слишком много бюрократии и волокиты. На нотариусе - проверка легальности средств покупателя и его статуса, проверка самого участка. При этом все мы знаем о "двойниках" - когда под одним и тем же номером в базе могут быть несколько участков или, наоборот, один участок оформлен на разных собственников. Я на себя такой отвественности брать не хочу", — рассказал нам нотариус из черниговской области, попросивший не называть его имени.

К слову, нотариусы "шифруются" не просто так. "Официальная рекомендация нотариальной палаты - не комментировать работу рынка земли, так как якобы журналисты задают много провокативных вопросов", — рассказал нам нотариус.

Впрочем, в нотариальной палате эту информацию опровергают. В профильном объединении утверждают, что сейчас по все стране проходят конференции и обучающие семинары, которые позволят нотариусам вникнуть в тему. То есть проволочки с их стороны - временные,

Хотя, к слову, те нотариусы, которые уже берутся за оформление сделок, неплохо зарабатывают. С учетом нехватки предложения на рынке, они просят за свои услуги 15-20 тысяч гривен.

Третья причина — новая оценка недвижимости, в том числе сельхозземли.

"С конца июня начала работать новая система оценки недвижимости, в том числе земли. По земле там вообще перлы выдает. К примеру, пай к 4 гектара, который человек был готов продать по 1,5 тысячи долларов за гектар, система оценила в 1,5 млн гривен. С этой суммы, получается, и налоги нужно платить - 7,5% от экспертной оценки. Но это больше 110 тысяч гривен, тогда как реальная цена участка — порядка 160 тысяч гривен. Какой смысл продавать, чтобы все отдать государству. Я сам пробивал свой участок в 2 гектара, который когда-то купил по 2 тысячи долларов за гектар. Его сейчас вообще оценили в 27 млн гривен. То есть, если я вдруг захочу его продать, еще и должен государству останусь", — рассказывает Сергей Кулешов.

Мы уже писали о системе оценки недвижимости от Фонда госимущества. Тогда буквально за один день квартиры и дома украинцев вдруг резко "подорожали".  Система начала выдавать завышенную оценку, с которой людям нужно было платить налоги при купле-продаже. Но в ФГИ на наш запрос ответили, что проблемы нет - все работает, база постоянно совершенствуется, а если что - можно подавать жалобы на неправильную оценку.

Но, как говорит Роман Рябов, с тех пор ситуация особо не улучшилась. Хотя по домам и квартирам немногого изменилась. Сейчас идет уже не просто завышенная оценка, а настоящая "рулетка" - иногда система оценивает вдвое выше, чем реально стоит объект, иногда - намного ниже. То есть как повезет.

Но по земле пока идут в основном накрутки цены, поэтому люди предпочитают выждать, - говорит Кулешов.

Бизнес для посредников

Впрочем, пока владельцы земли и их потенциальные клиенты ждут благоприятной ситуации для сделок с землей, этот рынок уже осваивают многочисленные посредники.

Появилось несколько онлайн-платформ по операциям с землей, также свои услуги предлагают многие фирмы.

К примеру, компания Concorde Capital Игоря Мазепы запустила платформу Kupi Pai. Пользователям предлагают базу земли в более 100 тысяч участков, в которые можно инвестировать деньги.

Посредник берет на себя все оформление под ключ, обещая рентный доход в 8-12% годовых. Клиенту нужно просто выбрать "пул участков", "получить правоустанавливающие документы на землю и договор аренды с ведущим агрохолдингом". После чего можно получать ренту или через 3-5 лет можно перепродать землю в 1,5-2,5 раза дороже (очевидно, тем же агрохолдингам, которые смогут покупать угодья с 2024 года).

Еще одна крупная платформа по купле-продаже земли - стартап от Дмитрия Дубилета, Алекса Диситсы и Артура Золотаревского. Это так называемый "онлайн-маркет земли" "Доброзем".

Продавцам предлагают быструю оценку земли, проверку документов по ней, подбор покупателей, помощь в оформлении сделки. Покупателям - поиск участков по регионам, ценовой мониторинг. Фишка от "Доброзема" - так называемые "агенты" по регионам, у которых можно получить консультацию. Причем прямо сейчас идет набор новых "агентов" - им предлагают 1% от суммы сделки, взамен нужно искать потенциальных продавцов земли, размещать от их имени объявления и т.д.

Есть и другие фирмы, которые готовы помочь с куплей-продажей земли. Скажем, фирма "Твое коло" ищет землю в Сумской, Черниговской. Винницкой, Житомирской областях. Обещает быстрый выкуп вашей земли в течение 5 дней, продажу инвестору, сдачу ее в аренду, если потребуется и т.д

Интересное предложение для агробизнеса - обещают продлить поточные договоры аренды в обмен на отступные по первоочередному праву на выкуп (по закону именно арендатор первым может выкупить землю, но юрлицам приобретать паи запрещено до 2024 года).

То есть, по всей видимости, у посредников проблем, с которыми столкнулись рядовые продавцы и покупатели земли, нет.

"На рынке появилось много инвесторов, которые не связаны с агробизнесом, но не против вложиться в перспективный актив. Этим поясняется массовый выход на рынок посредников", - говорит Кулешов.

Но, по словам Томича, не все так безобидно, как кажется на первый взгляд.

"Сейчас на рынке идет спекулятивная игра, прицениваются и обкатывают схемы. В том числе начинает работать криминал. По селам ходят люди, предлагают выкупить землю за полцены, и многие соглашаются, так как не имеют денег на то, чтобы оформить пай как нужно и продать за полную стоимость. Выкупать предлагают через доверенность. Также создаются схемы по формированию "пула покупателей", на которых можно оформить по 100 гектар с гарантией переоформления после 2024 года, когда на рынок можно будет зайти юрлицам", - рассказывает Томич. 

Рынок земли назвал "одним из главных коррупционных вызовов" и новый глава МВД Денис Монастырский.

"Очевиден интерес организованной преступности к рынку земли", - констатировал он.

То есть на сегодняшний день ситуация такова, что легально продать свой пай владельцу не так просто. Нужно побегать и вложить дополнительные деньги. Те, кому нужно продать землю срочно, могут воспользоваться предложениями посредников, но придется существенно сбрасывать цену - до 50%. И есть люди, которые вынуждены соглашаться. Но понятно, что аграрии не в восторге от такой "продажи". По словам Томича, среди людей растет недовольство.

"Мы уже готовим обращение к власти по этому поводу. Но, если реакции не будет, думаю, с осени ситуация может еще больше обостриться. Вплоть до того, что люди начнут выходить на улицы", - говорит Томич

Почем у селян скупают землю?

По данным Минагрополитики, на 1 августа средняя цена, которая фигурирует в сделках по земле, — 26,8 тысячи гривен. Фактически это соответствует нормативной оценке земли. Последняя варьируется в зависимости от региона, типа земли и т.д. К примеру, по данным Госгеокадастра, нормативно-денежная оценка пашни в Житомирской области - 21,4 тысячи гривен за гектар, в Ривненской - около 22 тысяч, Черниговской - 24 тысячи, Херсонской - 24, 5 тысяч, Черкасской -  33,6 тысяч и т.д.

Цены в объявлениях от продавцов разные. К примеру, паи на 18 гектар в Харьковской области (район Мерефы) предлагаются за 46,8 тысяч долларов или по 2,6 тысяч долларов за гектар, что очень дорого. 

В Изюмском районе Харьковской области 22 гектара (4 пая расположенных рядом) предлагаются за вообще больше чем за 2,2 млн гривен. То есть, около 100 тысяч за гектар.

В то же время в Морозовке Житомирской области паи выставляют по 20 тысяч гривен, то есть, впятеро дешевле, чем в Харьковской.

На самом деле, как говорят эксперты, пока посредники и собственники земли прощупывают рынок, поэтому много предложений по высоким ценам. 

Но реально покупают не дороже тысячи долларов за гектар.

Причем, это если с документами все в порядке. Если же нужно дооформлять бумаги, а такая ситуация, по словам Томича, с большинством паев, то посредники предлагают максимум по 500 долларов за гектар, а иногда и меньше.

"Понятно, что люди не спешат продавать, но кому срочно нужны деньги, готов отдавать за пол-цены", - говорит Томич.